Viimeiset puolitoista viikkoa on mennyt Levillä, jossa olen ollut pitämässä isännöintitoimintaan kuuluvia yhtiökokouksia. Lähes kaikki Levillä olevat alppitalot, ja useat mökitkin, ovat hallinnolliselta muodoltaan asunto-osakeyhtiöitä tai ns. keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä, joissa omistetut osakkeet antavat oikeuden tiettyyn huoneistoon tai mökkiin. Osakkaat ovat ympäri Suomea, osa ulkomailtakin, ja yleisesti halutuin ajankohta yhtiökokouksille on Pääsiäisen aika, jolloin monet omistajat ovat itse paikalla.
Yrittäjän näkökulmasta sijoituskämpän hankkiminen Lapista tuo mukanaan muutamankin verotukseen liittyvän riskin tai tulkinnanvaraisuuden. Tilanne on selkeä mikäli yrityksesi elinkeinotoiminta on nimenomaan majoitus- tai vuokraustoimintaa riittävällä volyymillä, jolloin myös kaikki siihen liittyvät kulut ovat elinkeinotoiminnan kuluja. Eli hoitovastikkeet, sähköt, vedet, tarvikehankinnat jne. Huomattavasti yleisempää on kuitenkin asetelma, jossa esimerkiksi helsinkiläinen mainostoimisto ostaa ylijäämävaroillaan Lapista sijoituskämpän, jota käyttävät omistajat, asiakkaat, työntekijät ja ajoittain ulkopuoliset vuokraajat.
Aiheeseen liittyy yhtenä verotusongelmana ns. tulolähdejako, josta toivottavasti ollaan tulevaisuudessa pääsemässä eroon. Eli tällaisen vuokraustoiminnan tulosta verotetaankin irrallaan muun liiketoiminnan tuloksesta. Tällöin voidaan päätyä tilanteeseen, jossa yritys kokonaisuudessaan on tappiolla, mutta on silti velvollinen maksamaan tuloveroa. Toinen ongelma liittyy sijoituskämpän kulujen vähennysoikeuteen. Verottajan tulkinnan mukaan tyhjänä oleva huoneisto on itse asiassa omistajan käytettävissä ja siltä ajalta huoneiston kustannukset eivät olekaan vähennyskelpoisia tai tulkitaan ns.peitellyksi osingonjaoksi. Tulkinta on inhottavan tiukka, koska esimerkiksi Lapin kämpät ovat huomattavan osan vuodesta tyhjinä ja kuitenkin vastikkeet ja sähkökulut juoksevat tauotta. Käytännössä aiheutuu vaikeita tilanteita jos yrittäjä on, ihan ymmärrettävästi, maksattanut kaikki kulut yrityksen kuluina ja verottaja alkaakin jälkikäteen oikaisemaan vanhoja verovuosia. Korkeimman hallinto-oikeuden viime vuotisen päätöksen mukaan kulut ovat kuitenkin koko vuodelta vähennyskelpoisia, mikäli huoneisto/mökki on koko ajan vuokrattavissa esim. Levin Matkailun kaltaisella ammattimaisella välittäjällä.
On myös hyvä ottaa huomioon, että yhtiön nimissä olevaa huoneistoa ei saa kukaan käyttää yksityiskäyttöön ilman maksettavaa korvausta. Tässä yrittäjän kannattaa olla tarkkana, koska muussa tapauksessa lopputuloksena voi olla ennakonpidätyksen alaisen edun verotus.
Sijoituskämpän vuokraustoiminta on lähtökohtaisesti ALVitonta, mutta tämäkään aihe ei ole täysin yksiselitteinen. Aktiivinen majoitustoiminta voi sellaisenaan johtaa arvonlisäverotukseen ja joissain tapauksissa yrittäjälle saattaa itselleen olla edullista hakeutua vapaaehtoisesti alv:n alaiseksi myös vuokraustoiminnasta. Sijoituskämpän verotukseen liittyy siis erittäin monta ulottuvuutta ja aika yleinen verokonsulttien neuvo onkin nykyään välttää yrityksen nimiin hankittavia Lapin tai etelän kohteita. Käytännössä yrittäjillä kuitenkin on jatkuvasti tällaisia suunnitelmia.
Pienenä vinkkinä vielä sijoitushuoneiston rahoittamiseen liittyvä yksityiskohta. Mikäli ostat huoneiston uudesta tai uudehkosta yhtiöstä, jossa on vielä pääomalainaa jäljellä, on hyvä tietää miten kyseiseen lainaan liittyvät pääomavastikkeet käyttäytyvät. Hyvin todennäköisesti uudessa taloyhtiössä nämä vastikkeet ns. tuloutetaan, jolloin ne voivat olla maksajalleen vähennyskelpoisia. Mikäli siis harjoitat vuokraustoimintaa niin hoitovastikkeen lisäksi myös tämä pääomavastike voi olla (ainakin osittain) vähennyskelpoista, toisin kuin oman pankkilainan lyhennykset. Tällöin voikin olla järkevämpää olla maksamatta omaa lainaosuuttaan väkisin pois.
Yhtiökokoukset Levillä jatkuvat vielä ensi viikolla, jonka jälkeen oma kausi alkaakin olla ohi.
Kirjoittaja Mikko Ilves on yrittäjä ja tilitoimisto Digitase Oy:n hallituksen puheenjohtaja. Lisää blogi-kirjoituksia osoitteessa www.digitase.fi/blogi
